2025 年 11 月，希腊四部门联合签发的新政永久居留申请细则法案（B6014/2025）正式生效，全面取代 2024 年 3 月旧版细则。这一举措为全球购房移民家庭带来诸多实质性利好：政策标准更为透明、申请路径清晰明确、审核流程更趋规范、资质要求有规可依、投资风险显著降低，前期规划的不确定性也大幅减少，整体移民申请的确定性与安全性进一步提升。
新政核心
两大项目合法化
此次新规的亮点，在于填补了此前投资类型的政策空白，让两类项目正式获得黄金签证合法投资身份。
1. “商改住” 项目告别审批模糊区
“商业改住宅”（Commercial to Residential）被明确纳入合法投资范畴，针对此前该类项目审批无统一标准的痛点，新规制定了清晰详尽的认定规则，为其合规申请提供了明确法律依据与操作路径。这意味着投资者通过参与合规 “商改住” 项目，可依法申请希腊永久居留。
2. 保护建筑修复项目迎来政策曙光
新规将 “保护建筑修复” 纳入黄金签证投资范围，为热衷老城更新、文保建筑修缮的投资人开辟了新赛道。按照要求，此类项目需在公证文件中标注建筑在《政府公报》（ΦΕΚ）的官方登记编号，以此确认保护身份；同时，申请人在首次续签永居时，必须提交专业工程师出具的完工报告，证明修复工程完全符合投资与合规要求，让文保类投资项目在移民体系中拥有了明确的法律地位。
底层逻辑
“商改住”政策设计
在欧盟整体收紧黄金签证的大背景下，希腊坚持保留 “商改住” 这一 25 万欧元低门槛通道，是基于国情与长远规划的精准布局。
1. 激活存量：外资撬动闲置物业，增加住宅供应
自 2013 年推出黄金签证以来，希腊已累计吸引超 60 亿欧元外资，超八成流入房地产领域。但 2024 年热门区域住宅投资门槛提至 80 万欧元后，楼市热度承压。而雅典核心区商业空置率高达 25%，同时住宅租金涨幅超 40%，供需矛盾突出。“商改住” 政策以 25 万欧元低门槛，引导外资从住宅投机转向商业存量物业改造，既盘活了闲置资产，又增加了住宅供应，实现 “引外资” 与 “解居住难题” 的双赢。
2. 合规发展：契合欧盟监管，保持政策稳定性
欧盟曾多次质疑部分成员国黄金签证政策易引发房价上涨、助长投机，而希腊 “商改住” 聚焦存量改造而非新建住宅，完美避开争议，契合欧盟 “可持续发展” 理念。此外，法案明确律师与公证人需对交易真实性担责，并统一审核标准，直接响应欧盟 “反洗钱”“反文件造假” 监管要求，为政策长期稳定与合规性保驾护航。
3. 梯度分流：平衡区域发展，优化投资布局
“商改住” 政策与现行移民体系构建起 “三轨并行” 的梯度门槛机制，实现投资资金的科学导流：
• 80 万欧元：投向热门区域住宅，抑制核心区房价过热；
• 50 万欧元：参与旧改区域翻新工程，推动城市更新；
• 25 万欧元：切入商改住项目，盘活商业存量资产。
这一设计既避免资本扎堆热门区域，又为亟需升级的商业物业注入活力，达成 “控房价” 与 “活资产” 的战略平衡。
价值凸显
“商改住” 优势盘点
对于预算有限、希望以低成本获取申根永居的家庭而言，“商改住” 项目的综合优势十分突出，是高性价比的移民与资产配置选择
• 低准入门槛：仅需 25 万欧元即可参与，满足申请条件后全家可获希腊永久居留权，且能自由通行 29 个申根国家；
• 短建设周期：相较传统期房项目，“商改住” 施工周期明显缩短，可更快完成资产落地与移民身份申请；
• 强改造空间：可在原有建筑基础上进行全方位创新升级，打造高品质精品住宅，兼顾居住体验与资产增值潜力；
• 广区域选择：无投资区域限制，投资者可自主挑选具备合规许可的房源，包括已调高投资门槛的热门区域；
• 清晰产权归属：改建完成后的住宅为永久产权，与普通住宅权益完全一致，产权独立明晰且归个人所有；
• 灵活交易机制：房产可自由进行买卖交易，无交易时间限制，便于投资者根据自身需求灵活实现资产变现。
政策红利期 入手正当时
当前希腊 “商改住” 政策正处于 “确定性高但周期优先” 的黄金机遇期。从外部环境看，欧盟计划 2025 年推行统一移民政策，黄金签证类项目预计将进一步收紧；从本土政策看，希腊政府虽承诺 “商改住” 政策至少延续至 2026 年，但也明确释放了未来或依据市场反应提高部分区域投资门槛的信号。
